萬科商業

項目包裝&招商

萬科是目前全球最大的住宅房地產開發企業。2010年公司實現銷售金額突破1000億元。

龍崗是深圳萬科的戰略布局重點投資區域；龍崗萬科廣場是基于對龍崗發展潛力的判斷。

全客層，集休閑、娛樂、餐飲、購物于一體的適度領先的品質型一站式購物中心。
項目總占地21萬平方米，建筑面積近100萬平方米，其中有商業綜合體10萬平方米，商業步行街10萬平方米，寫字樓10萬平米。

龍崗核心商圈布局

地鐵3號線的開工建設，深圳土地儲備量最多的龍崗中心城，迎來商業開發的熱潮。未來龍崗中心城將形成三大商圈：中心商圈、奧體新城商圈、龍崗墟商圈，現代商業網絡初見體系。

核心商圈——界定以龍崗、龍城為核心的，半徑2km區域為主圈
次級商圈——界定以龍崗、龍城為核心的，半徑2km-3km區域為次圈
輻射商圈——界定以橫崗、坪山、坑梓、坪地、鳳崗為邊圈，車程約為20-30分鐘

核心因子1—地段

萬科廣場在核心商圈中心，主圈環狀軌道交通、公路交通、購支付能力人群聚集、城市基礎設施完備，形象良好。

核心因子2—消費人口

主次圈45萬人口基數：主次圈居住品質高，聚集高收入人群。

核心因子3—消費行為和預期

消費者調研報告中，值得注意的是第二地區的受訪者(即橫崗/坪山/坑梓/坪地/東莞鳳崗人士) 到龍崗中心區商業圈逛的比率較當區內的商業圈高。說明第二區的市場是有機會的。
受訪者期望未來九州項目的檔次為中高至高檔，級數高于龍崗所有商業項目，期望值與南山區的海岸城或者更高的益田假日廣場同檔次。

業態規劃

以家庭綜合性消費為主，以快速流行時尚為特色，把餐飲做成亮點。主打家庭消費，做全客層的生意；?前期適度增加餐飲面積，以中式正餐酒樓為主，輔以特色餐飲+時尚休閑餐飲，如蓉悅、一茶一坐、仙蹤林。

業態分布

B1 愛生活
精品超市+生活配套，面積：精品超市約4000平米，其余規劃精品零售及簡餐。
L1 愛名品
國際知名品牌服裝服飾。主要以國際二線品牌+快速流行時尚品牌+國內外知名主流女裝例如： Coach、Boss orange、GAP、ZARA、H&M、JORYA、MOISELLE、Jesscia、Miss Sixty等；穿插品牌珠寶、鐘表店，如：謝瑞麟、SWAROVSKI、OMEGA
L2 愛時尚
快速時尚消費品牌+國內知名女裝+休閑餐飲。快速時尚消費品牌+國內知名年輕女裝+休閑餐飲。快速時尚消費品牌如：H&M、Uniqlo、凌致時裝。國內知名女裝如：Mango、I.T. 旗下品牌。休閑餐飲如：仙蹤林、一茶一座。
L3 愛居家
電影院+兒童翻斗樂園+電玩+3C電器店+家居。針對家庭消費如：順電、生活本色等；針對娛樂消，如：反斗樂園升級店——星際傳奇；特色餐飲，如：江南廚子、鑫泰等。
L4 愛玩樂
電影院+溜冰場+戶外運動+酒樓+特色餐飲。通過主力和特色餐飲，拉動人流，如：電影院、溜冰場、綜合大酒樓、粵式正餐、日式餐飲；通過主力店冰場帶動運動類消費如：Timberland、運動100、Columbia等戶外。
L5 愛美食
特色餐飲+甜點美食。通過休閑特色餐飲向上引導人流，如：泰式餐飲、韓式餐飲、商務餐飲。

萬科寶體生活館

項目包裝&招商

寶安區商業格局發生了2次變革但商業仍然落后，以社區底商為主要商業形態，隨著大型地產項目開發，購物中心將成為主流。

背景研究

A1.區域位置
項目位于寶安大道與裕安一路交匯處；步行至翻身地鐵站約11分鐘，至寶體地鐵站約20分鐘，至寶安中心地鐵站約20分鐘；項目處于寶安中心區邊緣，周邊中高檔住宅林立，入住率高。
周邊社區
項目處于寶安中心區邊緣，周邊有多處中高檔住宅，入住很率高，消費層次較高；項目規劃為居住社區，1公里范圍內常駐人口116945人，消費潛力巨大。
商業格局
寶安區現有三大商圈，本項目位于新中心區商圈與新安商圈邊緣位置，商業形態落后，未來面臨巨大的升級挑戰及升級空間。

A2.競爭研究
項目周邊商業品牌數量占比：購物（46）:餐飲（17）:娛樂（21）:服務（16）,其中個人時尚、兒童主題、休閑餐飲、正餐、火鍋等業態配比不足，存在機會。
周邊商業
華潤萬家，寶源南路與羅田南路交界總建筑面積126097.00平方米，生活型超市。
海雅百貨，寶安25區前進一路，營業面積3.6萬平方米，中高低端品牌比較齊全。
天虹商場，創業一路與翻身路交界，建筑面積196897.00平方米，時尚百貨、精致超市。
沃爾瑪新安羅田分店，新湖路與羅田路交界，約2萬平米，兩層，世界500強企業。
周邊商業租售價格
本項目處于天虹商圈，臨近寶體中心商圈；2公里范圍內商業，包括海雅繽紛城、中糧大悅城、華潤玩家、沃爾瑪、天虹商城；本項目處于寶安中心區概念中，街鋪售價與租金有潛在提升空間。

A3.項目現狀
交通可達性：本項目處于寶安大道和裕安一路交匯處，項目西側車流和人流被競爭項目截流的風險。
環境可視性：項目西側和南側被大量綠植阻擋，項目可視性弱。
商業連接性：項目被市政公路及綠化公園阻隔，與周邊商業銜接性較弱。
物業限制：項目體量較小，僅為2萬方，業態豐富性受限制；層高6.7m，沿街形象面已售，租戶選擇不可控，為保證項目整體形象，未來需要返租部分物業。
外立面：項目臨街商鋪已售出，業主經營造成業態繁雜、品牌層次參差不齊，整體形象很難統一。
通道入口：南側主入口僅留一條4米寬通道兩側鋪位已出租，形成不了明確標識入口；項目首層被8米寬消防通道分為2個部分，東側較難進入，首層較難規劃出形象入口。
地面廣場：項目首層廣場少量停車位；周邊太多樹木，不但擋住了視野，同時浪費了地面停車位置的利用。

項目定位

A1.項目解決方案
解決方案——項目定位
從項目周邊商圈來看，人口基數龐大，商業格局中等，欠缺有特色商業；項目周邊缺乏主題超市、電玩、桌游、特色餐飲、特色影院等青年娛樂設施；周邊社區成熟，母嬰教育商業、兒童購物廣場處于藍海市場；
商業定位：滿足卡羅社區及周邊社區需求的家庭生活娛樂社區商業；
有特色：利用特色超市吸引部分寶安中心區消費者；
業態豐富：增加商圈內較少的休閑娛樂業態，并增加餐飲和配套。

解決方案——差異化經營
引入特色超市：本項目無法從規模上與華潤萬家、沃爾瑪等競爭；可從超市特色上突破，即滿足周邊社區需求又可吸引周邊商圈的消費者；例如：生鮮超市、凈菜超市、兒童購物廣場、教育超市等。
解決方案——調整業態
休閑：引進社區影院、健身會、電玩等娛樂項目進行組合，打造區域內最大的娛樂聚集地；結合項目體量，各類業態的面積設置選擇中等規模，影院約2000平米，電玩設置300-500平米，桌球設置約300-500平米；檔次設置中檔偏高。
解決方案——結構改造
二樓以娛樂休閑餐飲美容為主，西側觀光電梯帶動人流到2層影院、超市和美容，超市客流可由內部坡梯到一層收銀，帶動一層東側客流。